Réunion du conseil municipal de Bandol du 17 novembre 2023
Intervention de Mme Martine HENRIOT, conseillère municipale, sur la révision du plan local d’urbanisme (PLU)
LE PLU 2023, une certaine violence à l’égard des Bandolais
Nous voudrions, tout d’abord, rappeler ce qui fait l’identité de notre commune :
Un front de mer attractif, un habitat à flanc de colline sur la mer avec des hauteurs relativement faibles permettant de ménager presque partout des vues sur mer et, au-delà, des massifs boisés.
LES ELEMENTS MAJEURS DE LA REVISION
Les modifications de zonage
Nous devons noter ici les éléments majeurs de la révision, entraînant une modification sensible de l’image de la ville, de sa personnalité, du cadre de vie des habitants
Autour du centre se situaient, dans le PLU actuel :
- Des zones UB habitat dense avec une emprise au sol de 50%, à 9m de haut, R+2 ;
- Des zones UC, habitat moins dense, avec 25% d’emprise et 9m de haut ;
- Des zones UD, habitat pavillonnaire avec des emprises de 25% et une hauteur de 7m.
Que se passe-t-il dans le nouveau PLU ?
Pourquoi avoir augmenté autant les zones d’habitat dense ?
Les zones d’habitat dense ont vu leur superficie augmentée sensiblement, intégrant, au nord de la voie ferrée, toutes les zones UC de Vallongue, jusqu’au bois Maurin, et au sud de la voie ferrée une grande partie des zones UD des quartiers la Peyrière et Pierreplane soit 40 hectares supplémentaires, alors que le PLU en vigueur n’en comptait que 29 ha soit un total de zone dense passant de 29 à 79 hectares : ceci conduira à une modification profonde de l’image de la ville, du vécu des habitants, de la structure urbaine.
Le tissu pavillonnaire et ses jardins sur rue vont peu à peu laisser la place à des immeubles de 9m de haut.
Par exemple, un terrain de 600 m2 en zone UB va permettre de réaliser au moins 1600 m2 de plancher, soit une dizaine de logements.
De surcroit, la quantité d’espaces verts plantés règlementaires va baisser de 30% et aucune obligation dans le règlement de PLU n’est prévue pour des plantations dans l’espace de recul depuis la voie : ce qui signifie de plus en plus d’espaces sans arbres depuis la voirie… Au mieux parle-t-on de haie vive !
D’autre part, les excavations sont interdites pour toutes les opérations de 7 logements et moins. Pourquoi ne pas autoriser les parkings en sous-sol pour ces opérations ?
Est-il plus intéressant d’avoir tous les parkings en surface au détriment des plantations ?
Pourquoi refuser à quelqu’un la possibilité de faire une cave ?
Ces surdensités impliquant une création massive de logements sont-elles à l’échelle de la ville de Bandol ?
Les besoins en équipements scolaires, culturels et sportifs découlant de l’augmentation sensible de population ont-ils été recensés ? Quels emplacements réservés ont-ils été prévus à cet effet ?
Nous notons également qu’en zone UC et UD (zones peu denses) aucun équipement public n’est autorisé. Pourquoi ne pas garantir l’avenir au moins en les autorisant ?
Qu’envisagez-vous dans la zone de projet global près de l’école Octave Maurel ?
Nous avons été intrigués par le classement en « zone de projet global », d’un ensemble d’habitations existantes, sans que soit donnée la moindre explication sur ce que pourrait être ce « projet global » en termes de volume, de destination, de densité.
Par ailleurs, quelques emplacements réservés, telle la voie créée entre le boulevard Clemenceau et la rue de Toulon, passent allègrement dans des jardins, voire sur des constructions dont on peut deviner qu’elles sont des maisons de famille depuis plusieurs dizaines d’années, peut-être plus d’une centaine d’années.
Pourquoi limiter le front de mer à un usage de commerce uniquement ?
Vous indiquez l’obligation de conserver les commerces existants, mais la rédaction du règlement proposé ne permet pas l’implantation d’un autre usage créant également de l’animation. Pourquoi ne serait-il pas possible de permettre sur le front de mer une galerie d’art, un artisan d’art par exemple ?
D’autre part, et sur un plan purement formel :
Connaissant l’importance du relief sur la commune, il eut été judicieux de faire figurer les courbes de niveau sur les documents graphiques ainsi que les noms de rues et de quartiers indispensables pour permettre aux habitants de se repérer.
Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
Les Orientations d’Aménagement et de programmation peuvent définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, notamment les continuités écologiques, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement
de la commune…
Un vrai déséquilibre apparait au premier abord : 8 OAP sont annoncées dont la quasi-totalité se réfèrent au développement urbain, seul le parc paysager du front de mer annonce un aménagement paysager conséquent.
Rien sur la renaturation des vallons, des abords du Grand Vallat… , dans le cadre de la valorisation et restauration de la trame verte et bleue. Seul le repérage des patrimoines végétaux existants semble apparaitre.
Concernant ces OAP, (Orientations d’Aménagement Programmées) Nous ne parlerons que de celles qui généreront un changement important dans les quartiers.
L’Orientation d’Aménagement n°2 concerne le quartier Pierreplane
Le renforcement du centre de quartier est certes une nécessité et il doit s’accompagner d’un traitement des espaces publics mais :
Est-il nécessaire de modifier le tracé du boulevard de Lorette en détruisant une maison alors que 2 voies existent avec la même fonction : bd de Lorette et rue du Pont de Fer ? Les propriétaires concernés sont-ils vendeurs ou faudra-t-il les exproprier ?
Un aménagement paysager et un parking pourraient assez facilement être aménagés dans une démarche plus respectueuse.
Et pourquoi vouloir construire les commerces à l’alignement alors que tout le reste du bâti du boulevard de Pierreplane est en retrait de 5 m et sachant que les retraits permettent justement des aménagements plantés.
L’Orientation d’Aménagementn°3 concerne le quartier de Vallongue,
La surdensité proposée va sans doute entraîner des ventes. La hauteur autorisée de 12 m vient en rupture avec l’ensemble de la zone à 9m. pourquoi une telle hauteur sur les parcelles privées alors que le site de l’ancienne Pouponnière reste à 9m ?
L’Orientation d’aménagement n° 4, le quartier des Mattes
Elle semble intégrer des aménagements paysagers sur la RD559. Ceux-ci se résument à des plantations d’alignement sur une voie départementale.
Et pour le secteur en extension, il n’est prévu dans le règlement aucune obligation de plantations en bord de voie hormis des haies vives.
L’Orientation d’aménagement programmée n°5 – rue du 8 mai 1945, à l’est de la poste, au nord du cimetière
La hauteur annoncée est de 12 à 15m (R+3 à R+4). 15 mètres, c’est-à-dire 4 étages sur rez de chaussée soit plus haut que le projet en cours de construction sur l’avenue du 11 novembre.
Dans cette OAP, aucune indication de liaison piétonne Ouest-Est n’est fournie, entre la rue du 11 novembre et la rue Didier Daurat, aucune indication non plus de principe de traverse piétonne nord-sud permettant de traiter des percées visuelles, aucun principe non plus de cœur d’ilot planté….
Donc aucun principe directeur n’est énoncé dans un secteur majeur du centre-ville.
Le parking public intégré à l’opération sera d’autant plus petit que les besoins de parkings pour les logements seront importants.
Avez-vous estimé le nombre de places de stationnements publics à exiger ?
Si l’OAP n’annonce pas un nombre minimum, aucune contrainte ne pourra être exigée à un opérateur. Or, ce lieu est, par excellence, favorable et nécessaire à l’implantation d’un parking public !
L’Orientation d’aménagement programmée n°6 – le front de mer
Il est prévu une tour de 6 étages sur rez de chaussée pour faire un « signal », « une « marque » sur la parcelle Casino de jeu. Pourquoi aller à l’encontre de l’identité de la ville, caractérisée par son flanc de colline sur la mer, son port. L’identité de Bandol ne se résume pas à son front de mer….
Que signifie l’expression « renforcement de l’attractivité touristique commerciale » plus du parking ? Un hôtel ? un restaurant ?
A l’ouest, un parc paysager, zone de loisirs et culturels, le pôle nautique est prévu à 10m de haut.
Le déménagement du stade aux Grands Ponts suppose d’avoir surmonté toutes les aspects d’inondabilité de ce secteur…. Les autorisations concernent-elles le lancement des études ou la possibilité réelle d’implantation d’un stade avec occupation par du public ?
L’Orientation d’aménagement programmée n°7 –secteur Boileau
Nous avons, à plusieurs reprises, souligné le caractère spécifique de la rue des Ecoles avec ses bâtiments en retrait, d’au minimum 3 m coté façades sud (donc côté nord de la rue).
Cette disposition avait fait l’objet d’un consensus. Or, aucune disposition ni dans les documents graphiques, ni dans le règlement, ne permet de faire respecter ce recul, au contraire, l’alignement à la rue est obligatoire.
L’Orientation d’aménagement programmée n°8 – secteur route de Marseille
Pourquoi ne pas avoir inclus le parking du casino dans le périmètre de l’OAP ? ceci aurait permis d’envisager une véritable opération d’ensemble avec logements et commerces. ;
En conclusion, quelques soient les secteurs concernés, il faut penser :
- Que des respirations végétales avec des arbres de haute futaie sont nécessaires dans le tissu urbain et notamment en bord d’espace public, d’où la nécessité des reculs plantés d’arbres
- Que des sur-hauteurs excessives viennent nuire à l’image de la ville et à son identité ;
- Que les sur-densités sur des périmètres importants ne vont pas permettre une évolution progressive de la ville mais plutôt une évolution assez agressive.
CE PLU N’EXERCE-T-IL PAS UNE REELLE VIOLENCE SUR LES BANDOLAIS ?